誰來拯救泰禾？
一場始料未及的新冠疫情，讓房企2020年前兩個(gè)月幾乎顆粒無收，這對(duì)融資無門的泰禾來說，更是致命性打擊。這家閩系房企亟需一場深刻救贖。千億債務(wù)壓頂，與一致行動(dòng)人聯(lián)合占股62%的黃其森去意已決，但誰來拯救泰禾？文章來源：棱鏡·騰訊小滿工作室，作者：孫春芳，編輯：張慶寧。
2020年5月16日，曾將故宮打造成網(wǎng)紅的單霽翔出席了泰禾集團(tuán)（000732.SZ，下稱“泰禾”）的一個(gè)活動(dòng)，對(duì)外推介泰禾位于北京的兩個(gè)項(xiàng)目——西府大院與金府大院。
2014年拿地至今，西府大院這個(gè)準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目一直被泰禾捂在手里，原因是審批備案價(jià)與泰禾董事長黃其森的目標(biāo)價(jià)存在差距，黃不愿賤賣。
然而，在融資無門、現(xiàn)金流緊張等嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)面前，黃其森不得不割愛。
2018年底開始，泰禾發(fā)起一輪搶收運(yùn)動(dòng)，西府大院以11萬元/平方米的價(jià)格開賣，比此前擬訂的備案價(jià)還要低。
開源節(jié)流此后成為泰禾的主戰(zhàn)略。
開源是通過大量甩貨獲得銷售回款，以償還即期債務(wù)；節(jié)流則是謹(jǐn)慎拿地，2019年開年至今，泰禾基本消失于招拍掛現(xiàn)場。
然而，一場始料未及的新冠疫情，讓房企2020年前兩個(gè)月幾乎顆粒無收，這對(duì)融資無門的泰禾來說，更是致命性打擊。
這家閩系房企亟需一場深刻救贖。
千億債務(wù)壓頂，與一致行動(dòng)人聯(lián)合占股62%的黃其森去意已決，但誰來拯救泰禾？
背靠國企好乘涼泰禾又回到賣項(xiàng)目賣股權(quán)的自救老路。
4月28日，其宣稱進(jìn)行資產(chǎn)重組，擬發(fā)行股份購買控股股東泰禾投資持有的永興達(dá)企業(yè)（香港）有限公司（以下簡稱“永興達(dá)”）100%的股權(quán)。
永興達(dá)擁有泰禾人壽保險(xiǎn)有限公司（香港）100%的股權(quán)與泰禾人壽保險(xiǎn)（澳門）有限公司 99.85%股權(quán)（以下統(tǒng)稱“泰禾人壽”）。
泰禾為此停牌。
一位熟悉泰禾情況的房企高管表示，泰禾此次重組原本就不太可能成功，因這些年來幾無房企增發(fā)計(jì)劃獲得監(jiān)管放行，“何況重組的標(biāo)的還是險(xiǎn)資?！?/p>
果不其然，5月14日，泰禾宣布終止資產(chǎn)重組計(jì)劃。
與此同時(shí)，泰禾拋出引入戰(zhàn)略投資者（下稱“引戰(zhàn)”）計(jì)劃，并表示相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更，擬引入戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)。
上述房企高管透露，目前泰禾引戰(zhàn)范圍初步圈定福建兩家國企：廈門建發(fā)集團(tuán)與廈門國貿(mào)控股。
官網(wǎng)介紹，建發(fā)集團(tuán)是廈門市屬國有企業(yè)，創(chuàng)立于1980年，目前主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游酒店、會(huì)展等領(lǐng)域，年?duì)I業(yè)收入、資產(chǎn)總額均超過3300億元，位列2019年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)第277位。
廈門國貿(mào)同系廈門市屬國有企業(yè)集團(tuán)，也是《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)，主要涉足供應(yīng)鏈、地產(chǎn)、金融、制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)等五大板塊。
該房企高管稱，此前泰禾曾向福建政府求助，此次引戰(zhàn)對(duì)象之所以定為福建國企，存在當(dāng)?shù)卣雒鎱f(xié)調(diào)的背景。
“安全期”被斬?cái)?p>若非新冠疫情，泰禾本不至此。泰禾2019年將一批項(xiàng)目股權(quán)售予世茂集團(tuán)，以解燃眉。隨后，緊急出貨回籠資金，貌似暫時(shí)安全。
這從泰禾2019年的經(jīng)營數(shù)據(jù)可見一斑。
期內(nèi)泰禾經(jīng)營現(xiàn)金流186億元，同比增長34.03%，投資現(xiàn)金流量凈額 147.13億元，其中處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額高達(dá) 99.51億元。
期內(nèi)泰禾債務(wù)開始降低，短期借款 73.15億元，同比減少54.39%，長期借款299.39億元，同比減少48.44%，應(yīng)付債券 124.01億元，同比減少43.71%。
期內(nèi)泰禾主要反映銷售回款的預(yù)收款項(xiàng)500.99億元，同比增長34.03%。
泰禾融資情況不容樂觀，期內(nèi)籌資現(xiàn)金流量凈額-338.06億元，上年同期-34.09億元，減少原因是取得借款收到的現(xiàn)金減少以及歸還借款增加。
貨幣資金方面，泰禾期內(nèi)為134.13億元，上年同期則為148.95億元，覆蓋短債能力依然十分欠缺。
新冠疫情對(duì)泰禾是一次沉重打擊，由于銷售回款在一二月份斷供，債務(wù)再次惡化，此前換來的債務(wù)安全期被攔腰斬?cái)唷?/p>
4月22日，泰禾控股子公司東莞金澤置業(yè)對(duì)西藏信托的一項(xiàng)債務(wù)違約，導(dǎo)致承擔(dān)連帶責(zé)任的泰禾集團(tuán)與黃其森被法院列為失信被執(zhí)行人。
7天之后，泰禾集團(tuán)與西藏信托達(dá)成和解，失信信息消失，但債務(wù)問題與違約風(fēng)險(xiǎn)暴露。
5月12日，泰禾回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)，列舉了被列為失信被執(zhí)行人的情況——
北京泰禾嘉信未能按時(shí)支付回購價(jià)款（總額13億元），債權(quán)人華能信托遂于 2020 年 5 月 6 日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，黃其森等被列為失信被執(zhí)行人。
北京泰禾嘉盈未能按時(shí)償付4.91億元貸款，擔(dān)保方中合擔(dān)保遂于 2020 年 4 月 20 日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，黃其森等再次被列為失信被執(zhí)行人。
這是泰禾兩筆標(biāo)的的債務(wù)違約，此外還有數(shù)額較小的12起被執(zhí)行案件，14筆標(biāo)的總額18.96億元，超過泰禾最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的10%。
此外，泰禾實(shí)際對(duì)外擔(dān)保余額 797.29億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的431.93%。
發(fā)債自救存疑泰禾現(xiàn)金流岌岌可危。
2020年一季報(bào)顯示，該公司期內(nèi)其扣非凈利潤-5.42億元，減少205.78% ，經(jīng)營現(xiàn)金流 -29.30億元，減少-124.55%，貨幣資金 55.52億元，減少58.60%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為-37.62億元。
5月15日，再次回復(fù)交易所關(guān)注函時(shí)，泰禾透露更詳細(xì)的債務(wù)情況——
公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債余額合計(jì) 964.72 億元，其中已到期尚未還款的借款本金合計(jì)48.62 億元，其中，3.61 億元已于 2020 年與借款機(jī)構(gòu)簽署續(xù)貸協(xié)議，12.72 億元已與借款機(jī)構(gòu)就展期達(dá)成一致意見。
該回復(fù)還稱，泰禾于 2020 年到期的有息負(fù)債金額為540.43 億元，其中銀行貸款 67.32億元，占比12.46%；信托貸款 252.73億元 ，占比46.76% ，資管貸款137.66億元，占比25.47%，后二者相加的占比高達(dá)60%以上。
截至5月12日，泰禾稱其逾期金額達(dá)20.17億元，涉及的借款機(jī)構(gòu)包括西藏信托、華能貴誠信托等。
為解決上述債務(wù)危機(jī)，泰禾方面稱，其自持的物業(yè)和酒店，可隨時(shí)考慮出售變現(xiàn)或作為債務(wù)重組資產(chǎn)置換相應(yīng)貸款以緩解償債風(fēng)險(xiǎn)。
泰禾還稱擬發(fā)行120億元的小公募債。該數(shù)字與泰禾目前尚未償付的債券額（124億元）接近。
《棱鏡》查詢上交所和深交所公司債及固定收益項(xiàng)目的申報(bào)資料，并未發(fā)現(xiàn)泰禾擬發(fā)行債券的相關(guān)資料。
接近東方資產(chǎn)管理公司的資管人士羅明稱，泰禾能不能發(fā)出這筆債，或者發(fā)行成本夠不夠劃算，“都不好說”。
而且，泰禾集團(tuán)的評(píng)級(jí)被調(diào)低了。
“評(píng)級(jí)調(diào)低，意味著發(fā)債利率升高，如果泰禾新債利率高過舊債利息，以新還舊置換債務(wù)的成本同樣高企?！绷_明說。
2019年7月，泰禾曾發(fā)行一筆美元債，利率15%。
黃其森想通了泰禾引戰(zhàn)是不得已之舉，代價(jià)是黃其森放棄控制權(quán)。
一位福建當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)人士李穎表示，泰禾此次明確提出控制權(quán)變更，說明黃其森已經(jīng)放下思想包袱，“他一旦放下，就會(huì)積極推進(jìn)引戰(zhàn)計(jì)劃?！?/p>
黃其森與其一致行動(dòng)人聯(lián)合控制泰禾集團(tuán)62%的股權(quán)。
“泰禾此前與華融、金茂等公司談過合作，”上述熟悉泰禾情況的房企高管稱，但對(duì)方要求黃其森放棄董事長，只擔(dān)任CEO，“這意味著他失去對(duì)公司戰(zhàn)略、產(chǎn)品形態(tài)等方面的話語權(quán)。對(duì)方也擔(dān)心泰禾的債務(wù)情況太過復(fù)雜，不易解決，總之雙方都覺得不合適?！?/p>
接近泰禾人士透露，今年4月底，黃其森流露出淡出之意，5月初確定可以放棄泰禾控制權(quán)，“畢竟他要考慮員工、業(yè)主、債權(quán)人的利益?！?/p>
目前的泰禾引戰(zhàn)談判還在進(jìn)行之中。
“比如一些細(xì)節(jié)性問題，如控制權(quán)出讓之后，泰禾的原有戰(zhàn)略、管理層、甚至具體的架構(gòu)、職能、人事是否會(huì)發(fā)生劇烈的變動(dòng)，這些需要雙方詳細(xì)商討?！崩罘f透露。
泰禾引戰(zhàn)談判的另一焦灼點(diǎn)是如何計(jì)算公司估值。
如按市值計(jì)算，泰禾價(jià)值僅112億元（5月18日收盤價(jià)）；如按凈資產(chǎn)計(jì)算，價(jià)值為337億元（2020年一季度財(cái)報(bào)）；如按貨值計(jì)算，泰禾的估值有望更高。
李穎表示，泰禾引戰(zhàn)之所以考慮國企，是因國企背后深厚的政府背景，可以幫助泰禾盤活資產(chǎn)，同時(shí)極大降低泰禾融資成本。
“黃其森明確放棄控制權(quán)后，立即溝通了相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)他的決定表示支持。”李穎說。
（文中羅明、李穎為化名）
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