而摯信資本則通過投資獲得了多數(shù)股份，成為WeWork中國的控股股東。
9月25日報道（文/福爾摩望）
WeWork中國的當家人易主了！
9月24日，辦公空間及空間即服務(wù)平臺WeWork在其官方網(wǎng)站及微博上發(fā)布了一則消息，宣布WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資。這個資本操作似乎在提振辦公空間市場，但事情沒這么簡單。
與此同時，更重要的調(diào)整也在進行。摯信資本運營合伙人姜躍平將出任公司代理CEO。此外，WeWork母公司W(wǎng)e Co實際上已經(jīng)失去了其中國業(yè)務(wù)的控制權(quán)，僅保留了少數(shù)股權(quán)和董事會席位；而摯信資本則通過投資獲得了多數(shù)股份，成為WeWork中國的控股股東。
據(jù)悉，此次交易部分類似于傳統(tǒng)的特許經(jīng)營模式，WeWork將繼續(xù)收取年度服務(wù)費，并許可WeWork品牌和服務(wù)的使用。也就是說，WeWork中國將只是掛名品牌，與美國母公司關(guān)聯(lián)已大幅減弱。
此次交易的雙方未給出具體的估值，不過，可以斷定的是，這相比兩年前WeWork中國B輪融資估值時的50億美元已經(jīng)大幅縮水。
與之可參考的是，根據(jù)軟銀集團5月份的公告，WeWork總部估值已經(jīng)從2019年初的470億美元下調(diào)至今年的29億美元，縮水了九成以上。
出售中國業(yè)務(wù)早有痕跡其實，有關(guān)WeWork中國被“拋售”的傳聞，已經(jīng)由來已久。
今年1月，路透社曾報道，WeWork正考慮出售中國的業(yè)務(wù)。當時的報道稱，WeWork中國正與淡馬錫和摯信資本進行談判，談判內(nèi)容涉及WeWork中國的多數(shù)股權(quán)。路透社援引三位知情人士的話語稱，淡馬錫與摯信對WeWork中國的估值約為10億美元。同時，這份收購議案已于2019年年底提交給了WeWork的股東——日本軟銀集團。
實際上，淡馬錫和摯信資本原本就是WeWork中國的股東。天眼查APP數(shù)據(jù)顯示，2018年7月27日，WeWork中國獲得5億美元B輪融資，投資者包括淡馬錫控股、摯信資本、軟銀以及弘毅投資等，估值達50億美元。
WeWork中國估值斷崖式下跌，僅僅是WeWork衰落的一個縮影，也與當年WeWork布局全球化、以高姿態(tài)入華的情形相去甚遠。
2016年，WeWork在上海開設(shè)了第一家辦事處。一年后，WeWork與中國投資公司弘毅投資、日本軟銀集團和其他投資者組建了一家合資企業(yè)，以在中國擴張業(yè)務(wù)。
2018年，WeWork宣布25億人民幣收購中國聯(lián)合辦公企業(yè)裸心社。諾伊曼曾表示，他希望到2021年中國市場能夠增長到100萬客戶。
在WeWork去年遞交的招股書中，“中國”一詞被提及173次。其官方數(shù)據(jù)顯示，自2016年WeWork進入中國以來，已經(jīng)在上海、香港、北京等12座城市建立了超過100個社區(qū)。
摯信資本管理合伙人葛豐表示：“過去幾年，我們見證了WeWork團隊在中國的運營及發(fā)展，也看到了‘空間即服務(wù)’模式的市場潛力?！?/p>
然而，這些昔日“輝煌”的背后，卻是被無數(shù)問題吹起的泡沫。在經(jīng)歷了那個備受關(guān)注但又淪為笑柄的IPO之后，泡沫終于破滅了。
招股書顯示，WeWork美國母公司2018全年凈虧損為19億美元，總負債約為220億，還有13.42億的長期債務(wù)。
WeWork中國的情形也同樣不容樂觀。據(jù)英國《金融時報》報道，WeWork在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達到78.5%。入住率上WeWork也遠未達標，其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動，要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。
而據(jù)統(tǒng)計，2019年1-6月，WeWork中國的營收僅為730萬美元，僅占全球營收的4%。
實際上，自去年IPO失敗、前首席執(zhí)行官亞當·紐曼（Adam Neumann）被罷免以來，桑迪普·馬特拉尼（Sandeep Mathrani）一直在領(lǐng)導公司努力減少大量租賃負債，試圖實現(xiàn)降本增效。
2月12日，WeWork公布未來五年業(yè)務(wù)整頓計劃目標，期望今年收益突破10億美元；2022年度首次實現(xiàn)自由現(xiàn)金流為正值。4月16日，WeWork在內(nèi)部員工會議上透露或在5月底前進一步裁員。WeWork執(zhí)行董事長Marcelo Claure透露，自去年10月撤回IPO申請后，公司已經(jīng)裁員逾8000人，員工人數(shù)自1.4萬的高位降至5600人左右。
據(jù)悉，2020年第一季W(wǎng)eWork巨額虧損，部分租賃客戶拒絕支付租金或終止合約，運營費用支出高達4.82億美元，持有現(xiàn)金低于40億美元。
對于美國母公司而言，此時此刻“賣掉”WeWork中國，符合公司收縮業(yè)務(wù)規(guī)模的目標，而2億美元也可能成為“救命錢”。
投資方或被迫親自下場對于摯信資本為何追加投資WeWork中國，摯信資本管理合伙人葛豐表示，堅信市場對WeWork所提供的辦公解決方案的需求將繼續(xù)增長，摯信資本也將長期持續(xù)投資WeWork中國。
但WeWork慘痛的IPO失敗，不得不讓人懷疑作為投資方的摯信資本，是否真的愿意為WeWork中國埋單，是否真的繼續(xù)看好聯(lián)合辦公市場。
優(yōu)客工場的上市進程一波三折，直到現(xiàn)在仍未有定論，而最新估值（7.69億美元），也與2018年（高達30億美元）相比，相去甚遠。
而國內(nèi)寫字樓市場供求關(guān)系則在過去一年受到一定程度的影響，核心城市寫字樓吸納能力較以往出現(xiàn)下滑，空置率則逐漸攀升，租金出現(xiàn)下滑。
國際房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在24日舉辦的三季度新聞發(fā)布會上表示，盡管三季度北京甲級寫字樓需求反彈，單季度凈吸納量年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，但由于供應量巨大，空置率仍在繼續(xù)攀升。四季度若新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米，空置率將大概率突破20%。
在這樣的行業(yè)背景下，利用股權(quán)向新股東融資是極為困難的事情，而利用現(xiàn)有股東，也就是摯信資本，進行融資成為了一個新的選擇。
值得注意的是，WeWork中國并不是摯信資本投資的第一家聯(lián)合辦公企業(yè)。2011年，摯信資本攜手紅杉資本共同投資了創(chuàng)富港，天眼查APP數(shù)據(jù)顯示，后者于2016年4月在新三板成功掛牌，摯信資本目前持有后者5.56%的股份。
不過與WeWork中國持續(xù)虧損不同，創(chuàng)富港早已實現(xiàn)盈利。數(shù)據(jù)顯示，2019年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，凈利潤1190.7萬元；今年上半年，創(chuàng)富港營業(yè)收入和凈利潤分別為2.81億元和1812萬元。
雖然創(chuàng)富港實施著與WeWork類似的“二房東”戰(zhàn)略，但其“穩(wěn)中求快、以穩(wěn)為先”的謹慎經(jīng)營理念，或許會讓摯信資本在未來仿效其經(jīng)營理念，去“改造”WeWork中國，避免投資的徹底失敗。
投資方改造WeWork中國的第一步，就是任命摯信資本運營合伙人姜躍平為代理CEO。據(jù)了解，姜躍平先前曾任全球領(lǐng)先的生活服務(wù)電子商務(wù)平臺美團點評高級副總裁，先后領(lǐng)導過新零售、用戶平臺等業(yè)務(wù)。
關(guān)于此次投資，姜躍平表示，這是WeWork中國發(fā)展的新篇章，標志著公司全面實現(xiàn)決策和管理本土化、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)本土化、運營和效率本土化，從一家跨國企業(yè)的中國子公司正式成為兼具全球品牌優(yōu)勢及戰(zhàn)略資源的中國企業(yè)。
顯然，摯信資本將把WeWork中國變成一家完全的中資控股公司。
類似的情形，另外幾家中國聯(lián)合辦公企業(yè)也經(jīng)歷過。
2019年5月，氪空間宣布完成10億元融資，由老股東IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領(lǐng)投。與此同時，公司管理層發(fā)生了劇烈震動。原歌斐資產(chǎn)合伙人王雪泉接替原總裁鐘澍出任氪空間CEO，英諾天使基金合伙人姜汐出任執(zhí)行總裁，IDG資本也派人進駐。
今年上半年，納什空間再獲老股東遠洋資本增持。不過，雖然遠洋資本在增持后也新派了一位董事，但目前的管理層依然是創(chuàng)始人張劍和陳亮。
對于WeWork中國來說，整體經(jīng)濟大環(huán)境是擺在面前的一個艱難事實，僅僅依靠以往的融資手段是無法扭轉(zhuǎn)虧損的。也許對于姜躍平來說，“甩賣”虧損資產(chǎn)、盡快實現(xiàn)企業(yè)盈利是當務(wù)之急。而本土化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，或許也可以讓WeWork中國邁入精細化運營時代，實現(xiàn)智能化升級和服務(wù)拓展。
參考資料：《Wework——擊破共享經(jīng)濟最后的泡沫》《納什空間獲遠洋資本增持后 突來的“盈利”信心》《WeWork中國獲2億美金注血，老股東摯信資本為何親自下場？》
重慶分公司
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