9月2日，泰禾集團收盤價為5.12元，與質(zhì)押警戒線尚有約1元的距離。該公司7月底宣布的引萬科入股計劃，至今沒有實質(zhì)性進展。
本文來自合作媒體：棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者：孫思克，編輯：張小馬。獵云網(wǎng)經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
2020年萬科中期業(yè)績會上，跟泰禾傳出“緋聞”的萬科總裁祝九勝如是說：泰禾要么集體上岸，要么集體沉船。
一位已經(jīng)離職的泰禾高管更加悲觀：“泰禾除了破產(chǎn)重組，好像別無他途?！?/p>
兩年半之前的2017年12月，泰禾董事長黃其森在接受媒體群訪時表示，2018年泰禾的年銷售目標是2000億元，泰禾集團股價連續(xù)多個漲停。那時泰禾院子開盤堪比歌舞場，成龍、范冰冰等大明星出面站臺。
而今，據(jù)深圳當?shù)孛襟w報道，深圳坪山區(qū)泰禾廣場業(yè)主因質(zhì)量、裝修等問題與泰禾多次交涉，泰禾北京院子二期部分業(yè)主則至今還在為沒有拿到購房合同而苦惱。
企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年8月31日，泰禾集團15次因“老賴”成失信被執(zhí)行人，執(zhí)行總額37.97億元；泰禾集團的控股股東泰禾投資9次成被執(zhí)行人，執(zhí)行總額43.25億元，最近一次被執(zhí)行是8月10日。
泰禾集團8月7日的公告顯示，泰禾投資和其一致行動人葉荔的股份已被全數(shù)輪候凍結(jié)，在凍結(jié)之前，這些股份業(yè)已全數(shù)質(zhì)押。
9月2日，泰禾集團收盤價為5.12元，與質(zhì)押警戒線尚有約1元的距離。該公司7月底宣布的引萬科入股計劃，至今沒有實質(zhì)性進展。
路在何方？
引戰(zhàn)萬科：一個邏輯悖論“萬科究竟看中了泰禾什么？”“它出手是出于什么原因，這個交易會做成嗎？”
8月28日的萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝給出部分答案：“泰禾的產(chǎn)品力、基礎能力不錯，作為同行業(yè)的市場主體，又是中城聯(lián)盟成員，萬科會與泰禾一起想辦法解決問題。”
祝九勝話鋒一轉(zhuǎn)，“（泰禾能否獲救）有三個因素：一是泰禾自身的生存意識，求生欲到什么程度；二是金融機構(gòu)對泰禾負債問題的理解，泰禾確實過度負債，最后要么集體沉船，要么集體上岸，目前金融機構(gòu)的共識正在達成過程中；第三，政府以什么樣的姿態(tài)與智慧方案來應對？”
祝九勝最后亮出了萬科底線：“（與泰禾的交易）應當不影響萬科股東的權(quán)益，不影響股東對此事的觀感，也不影響萬科股東的收益水平?！?/p>
財報顯示，泰禾集團今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。
包括泰禾集團及關(guān)聯(lián)公司在內(nèi)，整個泰禾負債究竟有多少？這是個謎。
財報顯示，截止今年上半年，泰禾集團期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內(nèi)到期。在其融資結(jié)構(gòu)中，信托等非標融資為578.16億元，占比60.20%。
泰禾還有一些關(guān)聯(lián)公司財務狀態(tài)不詳。
作者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，至少有福州恒泰園林景觀有限公司（下稱福州恒泰）等19家公司跟泰禾存在關(guān)聯(lián)，它們工商登記留檔的聯(lián)系方式系同一個座機號，且跟泰禾存在不同程度的業(yè)務往來。例如泰禾集團子公司福州泰禾，曾將天津中維泰禾項目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福州恒泰。
王亮稱，這些跟泰禾集團存在關(guān)聯(lián)但已剝離出上市公司的外部公司，體外債務無從查考。王亮是一家資產(chǎn)管理公司的地產(chǎn)業(yè)務負責人，其所屬機構(gòu)亦是泰禾的主要債權(quán)人之一。
泰禾方面對此回應《棱鏡》稱，體外公司因為沒有并表，所以對其資產(chǎn)債務情況并不清楚。
針對泰禾的這些債務，萬科在7月31日與泰禾締結(jié)的協(xié)議中表示，對泰禾的債務不增信，需要泰禾自行解決債務問題后，萬科才會推進與其的戰(zhàn)略投資。
“泰禾若自己能解決債務問題，就不需要再找戰(zhàn)投了，戰(zhàn)投若不給泰禾一筆救命的資金，泰禾自己就解決不了債務問題?！蓖趿琳f，這是個邏輯悖論。
泰禾方面對此回應《棱鏡》稱，目前債務重組工作正在進行中，如有進展將予公告。
光大信托一位地產(chǎn)業(yè)務負責人告訴作者，若萬科不給泰禾增信，泰禾的債權(quán)人不會輕易同意例如債轉(zhuǎn)股這等債務重組方案，“泰禾一些子公司，已資不抵債，轉(zhuǎn)股之后債權(quán)方無利可圖?！?/p>
這半年來，泰禾的債權(quán)方各自為戰(zhàn)，搶奪股票、房產(chǎn)、土地等泰禾融資時提供的抵押物。
如前所述，泰禾集團大股東的股票已被全數(shù)輪候凍結(jié)，而一些信托公司已在通過訴訟手段向泰禾主張債權(quán)。
中國裁判文書網(wǎng)顯示，國民信托與泰禾存在四起借款糾紛，泰禾因這些官司已4次成為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行標的金額合計約29.32億元。
一位泰禾北京院子二期的業(yè)主在為拿到購房合同而奔波。
她告訴作者，泰禾此前將該期樓盤作為抵押物，抵押給了金融機構(gòu)債權(quán)方，債權(quán)方在主張債權(quán)時發(fā)現(xiàn)，該期樓盤已經(jīng)出售，便拿走了泰禾北京院子的項目公司公章，她的購房合同無法獲得生效印信。
一次交易：一把雙刃劍前述泰禾離職高管表示，2017年，黃其森誤判了形勢，在其他閩系房企紛紛開始降杠桿時，主導泰禾并購了很多項目，其中一些項目“都是坑”。
例如泰禾2017年9月收購的句容鹿山院子項目，因股權(quán)糾紛，2019年2月其與原股東江蘇沃得集團對簿公堂，雙方互訴至江蘇省高級人民法院。此外，泰禾在2017年收購的江蘇青龍湖項目遲至今年年初尚未開工。
2019年上半年，泰禾陸續(xù)將杭州、漳州、南昌、佛山等10個項目股權(quán)售予世茂集團，回款約77億元。
這亦讓泰禾內(nèi)部一位資深投拓扼腕嘆息，“這次交易是把雙刃劍，一方面泰禾獲得了渴求的資金，一方面賣掉了最優(yōu)質(zhì)的項目，剩下的資產(chǎn)相對“次級”，導致泰禾在后續(xù)引戰(zhàn)談判中失去不少籌碼。”
在出售項目的同時，泰禾此前還在低價促銷樓盤，以獲得銷售回款，其在北京區(qū)域2019全年網(wǎng)簽金額140億元左右，此前一直“捂盤”的西府大院以低11萬元/平方米開賣。
2020年初爆發(fā)的新冠疫情，打斷了泰禾銷售回款的節(jié)奏，導致其資金鏈驟然緊張。
一位福建地產(chǎn)界人士告訴作者，泰禾此前考慮過破產(chǎn)，但因泰禾約有70多個樓盤在售在建，分布于京津冀、長三角、珠三角、鄭州、太原等地，涉及到諸多業(yè)主，債務情況也比較復雜，貿(mào)然破產(chǎn)恐引發(fā)不良反應。
泰禾后考慮引戰(zhàn)投，但一個問題橫亙其中：黃其森愿不愿意放棄控股權(quán)?！爱敃r泰禾談過幾家，大多因控股權(quán)問題，沒什么結(jié)果。”上述泰禾離職高管說。
直到今年5月14日，黃其森終于想通了。當日泰禾集團拋出一個引戰(zhàn)公告，稱：“本次交易可能涉及公司控股權(quán)變更?！?/p>
5月14日，眾多媒體報道金茂可能接盤泰禾。金茂方面隨后表示，并無此事。
上述福建地產(chǎn)界人士告訴作者，泰禾確實跟許多企業(yè)和金融機構(gòu)進行了接觸，“但都只是接觸?！?/p>
大多數(shù)交易對手在與泰禾接觸后再無下文。
一位熟悉泰禾的知情人士告訴作者，融創(chuàng)董事長孫宏斌同樣與黃其森就引戰(zhàn)有過會面，“當時黃其森大談宏觀形勢數(shù)小時，孫宏斌則喜歡單刀直入，兩個老板的風格不太一樣，后來孫宏斌沒再跟泰禾談了?！?/p>
彼時，廈門國貿(mào)和建發(fā)股份同時與泰禾接觸。
5月14日，一位福建房企負責人對作者透露，這兩家福建企業(yè)中可能會有一家接盤泰禾，“兩家都不是主動找的泰禾，而是當?shù)卣雒鎱f(xié)調(diào)，希望他們幫幫泰禾?！?/p>
廈門國貿(mào)和建發(fā)股份此后均否認了接盤泰禾的消息。
7月1日，泰禾集團被曝其控股股東泰禾投資和一致行動人葉荔的股權(quán)被全部輪候凍結(jié)。情況可能惡化之際，券商等機構(gòu)中開始流傳萬科即將接盤泰禾的消息，7月2、3、6日，泰禾股價連續(xù)漲停，從每股5.1元爬上7元高位。
破產(chǎn)清算不是最優(yōu)解7月31日，萬科與泰禾簽署并公告引戰(zhàn)協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容卻與此前的市場傳聞落差頗大。
上述熟悉泰禾的知情人士稱，“萬科收購30%的泰禾集團股權(quán)并成為大股東，與協(xié)議約定的收購不超過20%的股權(quán)相比，僅多花10億元左右，這點錢對萬科不算什么。但最終結(jié)果是萬科只提議做泰禾二股東，還設置了一系列前置條件。這說明萬科與泰禾之間，合作意愿薄弱?！?/p>
泰禾集團的股價走勢反映出資本市場對此次交易的態(tài)度：從每股7元跌至9月2日收盤價為5.12元。該股價水平，需要泰禾繼續(xù)護盤。
《棱鏡》查詢泰禾質(zhì)押數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，泰禾集團控股股東泰禾投資及其一致行動人葉荔的股權(quán)質(zhì)押平均警戒線在3.8-4.1元/股之間，平倉線在3.4-3.6元/股之間。例如2020年1月7日，泰禾投資質(zhì)押給交行福建分行的8278萬股，警戒線為3.96元，平倉線為3.46元。
一度高達30多元的泰禾股價，曾于2020年4月27日跌至4.4元，這是近三年來泰禾股價低點。而今的泰禾股價，再次逼近警戒線。
目前市場上再度傳出債權(quán)人考慮申請?zhí)┖唐飘a(chǎn)清算的消息，光大信托地產(chǎn)業(yè)務負責人對此分析，破產(chǎn)清算不是債權(quán)方的最優(yōu)方案，因為泰禾一旦破產(chǎn)，其資產(chǎn)打折會更厲害，而向泰禾主張債權(quán)的利益方太多了，按照順位索償，排在后面的很多債權(quán)人可能一無所得。
一位從事企業(yè)并購重組的律師表示，上市公司破產(chǎn)先例較少，上市房企破產(chǎn)者更少，此前房企中弘股份也是債務叢生，最終因為股價連續(xù)低于1元而退市，不是走的破產(chǎn)流程。
該律師稱，泰禾的出路有二：一是大資金進場兜底，幫泰禾渡過難關(guān)，這樣債權(quán)人與泰禾集體上岸；二是地產(chǎn)行業(yè)像2015年一樣突然爆發(fā)，地產(chǎn)銷售大幅回暖，泰禾自己靠回款上岸。
但萬科尚未表露向泰禾注資的意愿，其他泰禾主要債權(quán)人同樣沒有表態(tài)，宏觀層面的地產(chǎn)調(diào)控更沒有松動跡象。
泰禾的出路何在？這是個“無解”之問。
重慶分公司
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