文/云中歌
最近，島叔收到不少私信，反映在長租公寓平臺碰到的糟心事。
有租客說“平臺詐騙租客租金、業(yè)主要趕走已正常繳納租金的租戶”；有房東說“平臺收租客一年租金卻只付房東一月租金，尾款久等不至，又不忍把租戶趕走?！?/p>
此時，長租公寓頭部玩家蛋殼公寓又陷入漩渦。11月16日，繼CEO被查、被曝“房東租客兩頭吃”、提現(xiàn)困難、數(shù)百人聚集公司總部維權(quán)后，有媒體稱蛋殼“或?qū)⑿计飘a(chǎn)”。該公司隨后回應(yīng)：公司的確遇到資金困難，正積極處理，承諾“絕不跑路”。
今年以來，長租公寓消息不斷。僅7-8月，就有20多家長租公寓項目出現(xiàn)問題；9月，深圳愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。
蛋殼表態(tài)（圖源：央視）一
2018年8月20日，杭州長租公寓品牌鼎家發(fā)布公告稱，“因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，公司已停止運營”，數(shù)千名租戶及房東隨即與消費金融機構(gòu)陷入糾紛。之后半年，10多家長租公寓運營商出現(xiàn)類似狀況，波及上萬名租客。
出租方經(jīng)營不下去就罷了，怎么租客還跟金融機構(gòu)扯上糾紛？
問題出在“租金貸”。在此模式下，租客不僅從長租公寓租房子，還和長租公寓合作的金融機構(gòu)簽貸款合同；金融機構(gòu)替租客一次性付清全年房租，租客向金融機構(gòu)按月還貸款。
看上去很美：租客免于整交一年的房租壓力，房東和公寓一次性拿到全年租金、獲得資金，金融機構(gòu)也可增客戶、吃利息。
實際上不然。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，現(xiàn)在的長租公寓是吃差價的二手房，多數(shù)長租公寓企業(yè)已不是租賃企業(yè)，而是標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”。
《財經(jīng)》雜志報道過的這個案例可以說明：一位深圳業(yè)主通過小鷹找房托管出租房屋，約定每月租金7100元，租客看到的實際月租金不到4600元。引入租金貸后，小鷹可從租客/金融機構(gòu)處獲取約5.5萬元資金，每月支付7100元給房東。
收租客一個月4600元，給房東一個月7100元，不賠嗎？
不僅不賠，還獲得資金、贏得時間差。按月收支肯定賠，但一個月收5.5萬、付7100，豈非大賺？只要繼續(xù)客源不斷，不愁付不起給房東的錢。
這一打法讓小鷹短時間內(nèi)搶占了房源和租客，快速擴張，或通過經(jīng)營現(xiàn)金池實現(xiàn)更多套利。
張大偉說，一些運營商將房主的預(yù)期租金通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，企業(yè)實控人可隨意動用，玩的就是“期限套利”。
景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉分析，長租公寓企業(yè)拿到了資金、擴展了規(guī)模，但杠桿率高，資金壓力大，行業(yè)下行時有資金崩盤風(fēng)險。若企業(yè)把資金用來放貸、炒股，風(fēng)險敞口只會更大。
11月17日蛋殼公寓北京總部門口，數(shù)百人維權(quán)（圖源：《中國經(jīng)濟周刊》）二
當(dāng)下的蛋殼公寓，擴張模式、資金鏈狀態(tài)與不少曾“瀕?！逼髽I(yè)有不少相似之處?？梢钥?組數(shù)據(jù)——
一是擴張速度：2015-2019年，蛋殼運營的房間數(shù)量從2434間增長至43.83萬間，覆蓋所有一線城市和二線熱點城市。速度很快。
二是資產(chǎn)負債：蛋殼赴美招股書及年報數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)立至今公司一直未盈利。
2017-2019年連續(xù)3年凈虧損，累計虧損63億元，稅前利潤率分別為-41.36%、-51.2%、-48.24%。今年3月，蛋殼上市后首份財報顯示，截至2020年一季度，公司資產(chǎn)負債率高達97.06%，遠超行業(yè)警戒線。
三是現(xiàn)金流：2017-2019年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別為-11460萬元、-11620萬元，-119120萬元，長期為負。
也就是說，蛋殼公寓越擴規(guī)模，虧損反而越大，虧損額甚至達到營收的50%左右。按明斯基的3種融資類型（對沖性融資、投機性融資、龐氏融資）劃分，這已構(gòu)成龐氏融資，須不斷借新還舊或者出售資產(chǎn)，方能堵上債務(wù)窟窿。也意味著，一旦某個時點現(xiàn)金流入不足以覆蓋流出，即存在資金崩盤風(fēng)險。
這一模式能玩這么久，關(guān)鍵就在高付低出、長收短付。與前文描述的案例類似，只要租客租金按年交給公寓，公寓按月給房東，就能憑時間差擴充資金池；只要資金池里有錢，就能繼續(xù)吸引房源客源。
“租金貸”在蛋殼公寓的資金池占據(jù)重要地位。其招股書顯示，截至2019年前三季度，蛋殼的租金貸收入占總租金收入的67.9%。
如此高的比例意味著，一旦沒有新租客以租金貸形式提前付房租，現(xiàn)金流就會斷裂。
現(xiàn)金流問題并非蛋殼獨有。機構(gòu)統(tǒng)計，2020年上半年，媒體公開報道陷入經(jīng)營困境的長租公寓多達84家。受疫情影響，長租公寓入住率下滑、租金收入下降，資金鏈問題被急劇放大。
工商平臺天眼查近期發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報告(2020)》顯示，全國已注銷或吊銷長租公寓相關(guān)企業(yè)約170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%；約有22%長租公寓相關(guān)企業(yè)曾經(jīng)或現(xiàn)有經(jīng)營異常，近5%企業(yè)曾受行政處罰或有過嚴重違法行為。
租房貸模式（圖源：央視）三
目前，除少數(shù)集中式長租公寓外，包括蛋殼在內(nèi)的多數(shù)長租公寓，都屬于“分散式”公寓，扮演的是“二房東”角色——運營商不自持物業(yè)，從個人房東手中收房，簡單裝修后出租，按月給業(yè)主付房費，按年向租客收租金，從中賺差價。
這種模式盈利不易。戴德梁行2019年的行業(yè)報告指出，分散式長租公寓企業(yè)的底租、裝修、運維成本約占總成本80%，行業(yè)平均回報率很難超過2%。同時，此類企業(yè)不易融資，因為沒有太多自有資產(chǎn)；相比之下，背靠開發(fā)商、擁有土地、自持物業(yè)的重資產(chǎn)長租公寓企業(yè)更易獲得融資。
經(jīng)營模式先天不足，是企業(yè)的問題。對一個普通人來說，難道租個房子還得考察一番企業(yè)資質(zhì)、審查其經(jīng)營數(shù)據(jù)、斷定其有無資金鏈風(fēng)險，再決定租不租？這要求未免太高吧？
的確，一旦運營商破產(chǎn)或跑路，最終受困的正是租客：房東拿不到按月租金，只能收回房屋；租客無處可去，卻發(fā)現(xiàn)租金貸仍背在身上，還得按月付貸。
這讓島叔想起一則舊聞：去年10月，老牌英語培訓(xùn)機構(gòu)韋博英語關(guān)閉大量門店，上萬名學(xué)員受到影響。企業(yè)經(jīng)營不善也就罷了，要緊的是這些學(xué)員大多被機構(gòu)勸說，從金融機構(gòu)申請了數(shù)萬元的“培訓(xùn)貸”，結(jié)果機構(gòu)倒閉，學(xué)員退費無門，貸款卻照還不誤。
無論是培訓(xùn)貸還是租金貸，瞄準(zhǔn)的都是囊中羞澀、有資金壓力的年輕人，瞄準(zhǔn)的也是提前拿到資金、用資金池玩擴張游戲的金融套路，最終風(fēng)險卻轉(zhuǎn)嫁給消費者。這好嗎？非常不好。
國家政策提倡的是鼓勵業(yè)主改造空置房屋，增加租賃市場房源。市場有長期需求，但行業(yè)亂象亟需規(guī)范。
今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，監(jiān)管措施多達60余條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風(fēng)險經(jīng)營行為納入監(jiān)管；杭州等地出臺規(guī)定，住房租賃企業(yè)向房東支付的租金及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理，部分資金須凍結(jié)作為風(fēng)險防控金。
同時，各地也在為住房租賃企業(yè)提供金融、稅收、土地優(yōu)惠，支持合法正規(guī)的企業(yè)完善經(jīng)營，并未一刀切禁止長租公寓的經(jīng)營模式。業(yè)內(nèi)人士認為，一定程度的高收低租、長收短付是企業(yè)靈活經(jīng)營的體現(xiàn)，租金貸本質(zhì)上是消費貸。關(guān)鍵在于將風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，規(guī)模擴張速度應(yīng)與風(fēng)險管理能力匹配。
說到底，某種商業(yè)模式的創(chuàng)新、短時間內(nèi)的繁榮，不能最終僅有少數(shù)人獲利而造成的惡果和負面效應(yīng)卻由社會承擔(dān)。
房屋出租（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
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