本篇文章以下圖中的幾組法律關(guān)系作為索引展開論述，以期對您有所幫助。
根據(jù)上圖可知，在按揭購房模式中，購房人購房的具體步驟為：
1.A作為購房人與B開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》；2.A再作為借款人與C銀行簽訂《借款合同》；3.A同時(shí)作為抵押人與C銀行簽訂《抵押合同》，以購買的商品房提供抵押擔(dān)保；4.此種模式下，購房者通常所購房產(chǎn)均為期房，故在無法取得房產(chǎn)證的情況下，只能為C銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記（即“預(yù)抵押”）?；诖耍珻銀行通常會(huì)與B開發(fā)商簽訂《保證合同》，要求B開發(fā)商為A的借款提供階段性連帶責(zé)任保證。同時(shí)《保證合同》中也會(huì)約定在C銀行取得抵押物的《他項(xiàng)權(quán)證》時(shí)，B開發(fā)商解除保證責(zé)任。綜上，在此種交易模式下，如A出現(xiàn)借款逾期時(shí)，C銀行必然提起訴訟要求A償還全部借款，同時(shí)會(huì)對抵押物采取保全措施（即“預(yù)查封”）。在經(jīng)過審判程序后，如A未履行判決確定的義務(wù)，C銀行申請強(qiáng)制執(zhí)行A時(shí)，必然面臨對抵押物的處置問題。但實(shí)踐中對于首輪采取預(yù)查封的房產(chǎn)能否直接進(jìn)行拍賣存在不同觀點(diǎn)。因此，筆者將對此問題作如下分析，以期為您的實(shí)務(wù)處理提供不同的思路。
【何為預(yù)查封？何為正式查封？二者有何區(qū)別？】2004年2月10日，成都定制網(wǎng)站高人民法院，國土資源部，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號】（以下簡稱“《通知》”）?！锻ㄖ肥鍡l規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！睋?jù)此，對于被執(zhí)行人購買的還未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。同時(shí)《通知》第二十二條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！睋?jù)此，預(yù)查封是一種對權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移的限制性措施。
綜上，可以得出“預(yù)查封”是一種對被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房產(chǎn)所采取的限制性措施。而通常此類房產(chǎn)尚未進(jìn)行物權(quán)登記，僅僅是履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)。而正式查封是指人民法院對被執(zhí)行人所有的動(dòng)產(chǎn)或有權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)所采取的的限制性措施。具體來說主要存在以下兩點(diǎn)區(qū)別：成都小程序開發(fā)公司，正式查封的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬清晰，通常歸被執(zhí)行人所有；而預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)通常還未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)暫時(shí)不歸被執(zhí)行人所有。第二，正式查封的房產(chǎn)在查封期間，登記機(jī)關(guān)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更；而預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)可以將預(yù)查封的土地、房屋權(quán)屬登記到被執(zhí)行人名下。
【預(yù)查封房產(chǎn)能否直接進(jìn)行拍賣？】根據(jù)《成都定制網(wǎng)站高人民法院關(guān)于適用
本文名稱：房子查封后多久拍賣(查封房子不結(jié)案永遠(yuǎn)解不了嗎)
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