實(shí)地地產(chǎn)只是張量龐大產(chǎn)業(yè)矩陣中的一環(huán)。
張量已經(jīng)是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實(shí)際控制人。而今，張量希望將實(shí)地地產(chǎn)打造成自己旗下第四家港股上市公司。文章來源：棱鏡·騰訊小滿工作室，作者：孫春芳。
張量在地產(chǎn)二代中出奇低調(diào)，從不接受任何媒體采訪，就連自己的公司——實(shí)地地產(chǎn)，悄然于5月20日向港交所提交招股說明書。
張量已經(jīng)是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實(shí)際控制人。興趣廣泛的他，涉足眾多領(lǐng)域：礦產(chǎn)、娛樂、科技、投資、工程、通信，實(shí)地地產(chǎn)是他涉足地產(chǎn)的重要棋子。
在網(wǎng)紅這一興趣點(diǎn)上，張量與王思聰?shù)榷o不同，張量曾找來職場(chǎng)招聘節(jié)目《非你莫屬》評(píng)審嘉賓楊蓉，擔(dān)任旗下投資公司的合伙人。
張量的妻子——1993年生的龍茜，在招股說明書中首次出現(xiàn)，她在小紅書、淘寶、微博上還有一個(gè)名字——peony鹿鹿。
張量的岳父龍少彬曾是貴州當(dāng)?shù)馗簧?，在酒店等地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打。張量的父親則是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力。在實(shí)地地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備中，廣州與貴州所占比重，前者是張力的大本營(yíng)，后者是龍少彬的發(fā)跡之地。
而今，張量希望將實(shí)地地產(chǎn)打造成自己旗下第四家港股上市公司。
2015年實(shí)地地產(chǎn)銷售額14.6億元，當(dāng)年開始發(fā)力，斥資31.32億元連續(xù)拿下廣州黃埔區(qū)的“明星板塊”長(zhǎng)嶺居8宗宅地，成為該板塊的“地主”。
此后數(shù)年，實(shí)地地產(chǎn)銷售額有所增長(zhǎng)，但起起伏伏。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)銷售額分別為201.1億元、158億元和119.6億元。
實(shí)地地產(chǎn)只是張量龐大產(chǎn)業(yè)矩陣中的一環(huán)。
2003年，張量成立恒量建設(shè)集團(tuán)并擔(dān)任股東和董事，恒量建設(shè)的業(yè)務(wù)范圍包括機(jī)電設(shè)施、電力設(shè)備、通訊設(shè)施等建筑行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域。
工程做久了之后，張量開始進(jìn)入地產(chǎn)行。實(shí)地地產(chǎn)招股說明書顯示，2006年該公司成立，張量與母親廖冬芬各占80%、20%的股份，此后張量獨(dú)自控股公司。
實(shí)地地產(chǎn)的壯大，離不開富力的扶持。
2006年實(shí)地地產(chǎn)在廣東省中山市開發(fā)首個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目——中山璟湖城，富力地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理的鄔琳坐鎮(zhèn)操盤。富力集團(tuán)另一個(gè)高管王洪志，長(zhǎng)期擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)副總裁與廣州、遵義、無錫等城市公司的負(fù)責(zé)人。
實(shí)地地產(chǎn)的招股說明書中，關(guān)聯(lián)公司占了四頁，共計(jì)98家，主要是兩大部分，一是張量控股的公司：如廣州哈奇公司、廣州黑洞投資公司、廣州盈綠生態(tài)園林工程公司等；二是跟富力有關(guān)的公司，如北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京富力萬麗酒店、廣州天力建筑工程有限公司、廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司等。
招股說明書顯示，實(shí)地地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)公司的交易主要是：相互墊款，提供工程、裝修、園藝、設(shè)計(jì)、智能家居等服務(wù)。
招股說明書披露，實(shí)地向張量個(gè)人控制的廣州盈綠生態(tài)園林公司、廣州哈奇、廣州三拾七度等公司，一共采購了3.56億元的產(chǎn)品。截至2019年12月31日，實(shí)地地產(chǎn)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)凈額高達(dá)85.39億元，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為36.04億元。
招股說明書介紹，2017年12月31日，張量、張力共同擔(dān)保了兩筆借款，分別是27億元和23.45億元；2018年12月31日，張量、張力共同擔(dān)保了一筆28.50億元的借款。
招股說明書顯示，實(shí)地地產(chǎn)2017、2018、2019年的短期借款分別為25.28億、43.47億、35.87億元；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流近三年為25.17、6.62、2.22億元；投資現(xiàn)金流近三年一直凈流出，分別為-59.10、-27.14、-19.62億元；籌資現(xiàn)金流近三年為52.63、16.91和-4.35億元。
實(shí)地地產(chǎn)近三年的現(xiàn)金凈額分別是18.70、-3.6和-21.76億元。
截至2019年年末，實(shí)地地產(chǎn)名下現(xiàn)金20.39億元，借款總額則為129.28億元，其中一部分為信托等高息非標(biāo)融資，未償還的信托融資及其他非銀行融資為31.13億元，占借款總額24.6%，其中一筆借款余額880萬元，年息16%；另一筆借款余額3132萬元，年息17.5%。多筆高息借款將在2020年5、6月到期。
招股說明書顯示，實(shí)地地產(chǎn)為這些融資進(jìn)行了質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押物或?yàn)轫?xiàng)目公司的土地使用權(quán)，或?yàn)轫?xiàng)目公司的股權(quán)。
實(shí)地地產(chǎn)的融資成本逐年上升，近三年分別為6.59%、6.67%及8.37%。
實(shí)地地產(chǎn)招股書還強(qiáng)調(diào)其智能地產(chǎn)的概念。
實(shí)地地產(chǎn)招股書稱，通過整合先進(jìn)技術(shù)、智能家居及電子產(chǎn)品，打造的智慧人居生態(tài)系統(tǒng)可有效覆蓋整個(gè)社區(qū)而非單個(gè)居住單位，使客戶在物業(yè)管理及生活中享受一體化的智能解決方案。
具體而言，是在實(shí)地地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)中配備無人駕駛通勤車和智能配送機(jī)器人。
招個(gè)年入過億的總裁在招賢納士上，張量可謂不遺余力。
早先，為做成地產(chǎn)業(yè)的“蘋果公司”，而非摩托羅拉、諾基亞，張量聘請(qǐng)前百度高管李明遠(yuǎn)擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)總裁，試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維革新地產(chǎn)。
李明遠(yuǎn)一年左右離職。
接近富力集團(tuán)的一位地產(chǎn)人士表示，李明遠(yuǎn)到實(shí)地后大刀闊斧調(diào)整架構(gòu)，但那套互聯(lián)網(wǎng)做法對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展未能起到預(yù)期作用。
張量隨后招來前金輝集團(tuán)總裁馬立強(qiáng)擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)總經(jīng)理，眾多泰禾集團(tuán)的舊將也紛紛加入。
原泰禾CFO李斌擔(dān)任實(shí)地地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官；原泰禾總裁助理李朝陽擔(dān)任實(shí)地副總裁，主要負(fù)責(zé)采購及招標(biāo)事宜；原泰禾北京分公司原副總經(jīng)理燕百勇?lián)螌?shí)地地產(chǎn)助理總裁，負(fù)責(zé)工程管理等工作。
2019年11月，張量更是將地產(chǎn)圈明星職業(yè)經(jīng)理人——原碧桂園副總裁、江蘇區(qū)域負(fù)責(zé)人劉森峰納入麾下，后者因跟投曾年收入過億元。
2020年4月，劉森峰獲任實(shí)地執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，主要負(fù)責(zé)實(shí)地整體物業(yè)發(fā)展及日常管理。
劉森峰在接受媒體采訪時(shí)表示：“2020年到現(xiàn)在，實(shí)地集團(tuán)布局越來越快，發(fā)展還在加快，彎道超車不是完全加速，而是在別人減速的時(shí)候，我們減得比別人少一些?！?/p>
劉森峰說的“彎道超車”，表現(xiàn)為頻頻拿地：2020年一季度，實(shí)地拿下天津、佛山、昆明、惠州、無錫等五個(gè)地塊，拿地金額約16億元，拿地面積約83萬平方米。
截至2020年3月31日，實(shí)地地產(chǎn)土儲(chǔ)總計(jì)1017萬平方米，包括4個(gè)竣工項(xiàng)目、26個(gè)開發(fā)中項(xiàng)目及7個(gè)未開發(fā)項(xiàng)目。
岳父的地產(chǎn)生意截止2019年末，實(shí)地招股書顯示的土儲(chǔ)面積中，廣州占了11.4%，貴州占了11.1%，前者是張量父親張力的“勢(shì)力范圍”，后者是張量岳父龍少彬的發(fā)跡之地，后者在貴州凱里開發(fā)過酒店等地產(chǎn)項(xiàng)目。
工商信息顯示，2018年，龍少彬?qū)⑵渥钪饕囊患夜旧钲谑屑稳鸷掏顿Y集團(tuán)的主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓給富力集團(tuán)。龍少彬本人隨后加入富力，2018年2月8日，他作為富力高管會(huì)見了成都市天府新區(qū)華陽街道相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。
目前龍少彬主要在打理富力與實(shí)地的另一家關(guān)聯(lián)公司——永實(shí)建設(shè)，他擔(dān)任永實(shí)建設(shè)的副總裁和鄭州公司董事長(zhǎng)。永實(shí)建設(shè)鄭州公司從資金緊張的利海集團(tuán)手中接下鄭州爛尾別墅項(xiàng)目——鄭州中牟縣雁鳴湖項(xiàng)目。
龍向彬接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》采訪時(shí)表示，他們與廣州富力沒有關(guān)系，永實(shí)建設(shè)比較擅長(zhǎng)資產(chǎn)重組并購，股東是一家香港私募投資公司，該公司在香港成立比較早，后在內(nèi)地注冊(cè)公司。
工商資料顯示，永實(shí)建設(shè)的控股股東為香港怡輝國(guó)際有限公司。
據(jù)新浪樂居報(bào)道，永實(shí)建設(shè)從利海集團(tuán)處接手的不只是鄭州項(xiàng)目，還接手了貴陽項(xiàng)目。而在貴陽的永實(shí)·御湖尚城項(xiàng)目工地中，其宣傳海報(bào)明確將永實(shí)建設(shè)、富力地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)并列，宣稱永實(shí)建設(shè)為后兩者的關(guān)聯(lián)公司。
就實(shí)地地產(chǎn)招股說明書中關(guān)于資金情況、關(guān)聯(lián)交易等問題，《棱鏡》請(qǐng)求該公司置評(píng)，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
重慶分公司
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