投機(jī)一時(shí)爽，跑路火葬場(chǎng)。
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最近長(zhǎng)租公寓行業(yè)又又又又開(kāi)始作妖了。
8月27日友客，8月29日巢客，然后立馬就是嵐越，這個(gè)行業(yè)在給年輕人添堵這件事情上從來(lái)沒(méi)有讓人失望過(guò)，簡(jiǎn)直就和開(kāi)了馬達(dá)一樣給勁，社會(huì)毒打的車(chē)輪子直接在人臉上壓過(guò)去。
很多年輕人給這些公寓交房租，都是押一付三打底的，一不小心就被資本白嫖了，還有更慘的直接背了租金貸，公寓跑了之后，房東要收房，年輕人還要繼續(xù)還貸，年紀(jì)輕輕就提前感受到了他們?cè)静辉撚械倪€房貸的真實(shí)體驗(yàn)。
這種既挨打又不給好處的事情，虛假的太真實(shí)了。
很多朋友在后臺(tái)問(wèn)我為什么這些公寓會(huì)出問(wèn)題？其實(shí)很簡(jiǎn)單。
資金池大家都知道吧？龐氏騙局都知道吧？借新還舊都知道吧？
一樣的道理。
你用非法集資的方法來(lái)理解這個(gè)行業(yè)，就懂了。
長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)當(dāng)前在國(guó)內(nèi)說(shuō)穿了是一個(gè)龐氏資金盤(pán)的生意，大家不是在好好當(dāng)二房東賺差價(jià)，而是玩兒非法集資錢(qián)打滾的路子，這不出問(wèn)題才有鬼了。
大家玩兒的就是一個(gè)跑得快跑的久的游戲，看誰(shuí)的資金盤(pán)先崩。
跑出來(lái)的多活幾年，跑不出來(lái)的原地升天。
怎么理解這個(gè)資金盤(pán)游戲？
很簡(jiǎn)單，就是數(shù)學(xué)題，我給大家簡(jiǎn)單科普一下。
假如一家公司A，要搞這個(gè)長(zhǎng)租公寓，左邊是收租客的錢(qián)，右邊是給房東的錢(qián)。
如何讓自己資金化？
應(yīng)該是盡可能從租客手中一次性收取更多的錢(qián)，然后盡可能把錢(qián)晚給房東，這樣就有了資金流，形成池子。
這個(gè)資金流本質(zhì)上是一種期限錯(cuò)配，通過(guò)調(diào)整模式，拿到一筆短期的無(wú)息的貸款，不管是用于投資獲益，還是擴(kuò)大規(guī)模，還是跑路經(jīng)費(fèi)，都挺好。
所以你看，為什么從租客收錢(qián)是押一付三甚至押一付六，為什么給房東卻是一月一結(jié)（等同于付一）。
這中間一來(lái)一回，就相當(dāng)于賺了至少3個(gè)月的無(wú)息貸款（把押金也算上），這難道不香么？
更何況還有很多給年輕人放租金貸的，等于直接把房租一次性?xún)冬F(xiàn)（貸款機(jī)構(gòu)給與長(zhǎng)租公寓公司是一筆結(jié)清的），等于押1付12甚至押1付24，資金流嗷嗷的爽。
就這還沒(méi)完，年輕人租房付租金這件事情，本身就是很好的金融資產(chǎn)。
正常人一般不太會(huì)欠房租，而且還有押金作為兜底，所以風(fēng)險(xiǎn)比較低，年輕人是一代比一代要臉的，精致窮的本質(zhì)就是要臉，消費(fèi)主義的本質(zhì)也是要臉。
要臉的，會(huì)付租金的年輕人，這不就是現(xiàn)成的低風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)么？
那么問(wèn)題來(lái)了，這么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不搞個(gè)資產(chǎn)證券化還是人么？
有不少長(zhǎng)租公寓公司，直接把自己手里的租約債權(quán)，直接打包做了ABS，在資本市場(chǎng)募集資金，光18年就有600多億，這等于是進(jìn)一步獲得了現(xiàn)金。
而且租賃類(lèi)ABS也是受到政策鼓勵(lì)的，這個(gè)不犯法。
大家自己用住房租賃+ABS作為關(guān)鍵詞去查相關(guān)新聞，多了去了。
可以收租金，可以左手右手倒時(shí)差，可以租金貸回籠現(xiàn)金，可以資本市場(chǎng)ABS，總體算下來(lái)，小小的租房，可以杠桿出很多倍的現(xiàn)金。
這哪里是租房？這簡(jiǎn)直是現(xiàn)金流印鈔機(jī)。
對(duì)于企業(yè)而言，有什么能比這個(gè)更重要？
由于這套操作過(guò)于香，很多房地產(chǎn)公司都開(kāi)始玩兒這一套，大家是不是發(fā)現(xiàn)很多地產(chǎn)公司推出了各種自有的長(zhǎng)租公寓品牌？
你們以為是賺你的租金么？
不，他們是要用你們租房子付錢(qián)這件事情，去資本市場(chǎng)獲取更多的現(xiàn)金，然后去拿更多的地，賺更多的錢(qián)。
你租房積攢首付期待未來(lái)的時(shí)候，你支付的房租正在讓地產(chǎn)商通過(guò)杠桿賺到更多的錢(qián)，給你自己買(mǎi)房增加更多的難度。
我自己弄自己。
雖然很討厭，但事情就是這么個(gè)事情，很多時(shí)候話(huà)說(shuō)的太明白確實(shí)比較傷人。
所以反過(guò)來(lái)，當(dāng)大家都看到這件事情的好處的時(shí)候，就開(kāi)始一窩蜂的涌進(jìn)來(lái)了。
資金流，資金流，資金流，只要有資金流，什么都不重要。
為什么很多考研機(jī)構(gòu)主打考不上退款？目的就是占用資金，用這筆錢(qián)去錢(qián)生錢(qián)。
為什么很多電商不賺錢(qián)也要促銷(xiāo)？因?yàn)樗麄冏笫謴南M(fèi)者手里收了錢(qián)，右手和供應(yīng)商結(jié)算都是按月結(jié)的，目的就是占用資金，用這筆錢(qián)去錢(qián)生錢(qián)。
當(dāng)資金流滾動(dòng)起來(lái)的時(shí)候，其中永遠(yuǎn)有一部分現(xiàn)金是短期溢出長(zhǎng)期兌付的，這筆錢(qián)雖然不是你的錢(qián)，但你怎么用，都可以。
你說(shuō)是你的錢(qián)，也可以。
這么迷人的模式，不干還是人么？
當(dāng)大家一擁而上的時(shí)候，問(wèn)題就來(lái)了。
你要搞資金杠桿，最起碼要有標(biāo)的物對(duì)不對(duì)？你起碼得先有房子能對(duì)外租，然后才能搞這一套。
地產(chǎn)商主打的長(zhǎng)租公寓都是自有資產(chǎn)，不存在這個(gè)問(wèn)題。
而其他草根們都得從房東手里收房。
這時(shí)候，就產(chǎn)生了競(jìng)爭(zhēng)。
房東也很精明，誰(shuí)給我錢(qián)多，我租給誰(shuí)，大家都來(lái)找我，我就坐地起價(jià)。
所以這個(gè)行業(yè)從來(lái)沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，因?yàn)槊恳惶追?，你都要和不同的房東談，還要和其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。
規(guī)模和成本出現(xiàn)了罕見(jiàn)的無(wú)關(guān)的現(xiàn)象。
而在另一頭，當(dāng)你囤積了房子之后，得有人租你的房子你才能跑起來(lái)，租客可不會(huì)管你多少錢(qián)收來(lái)的房子，只要租金高，那就不租了，這年頭租房早就不是賣(mài)方市場(chǎng)了，更別提每個(gè)小區(qū)都有一些堅(jiān)忍不拔的個(gè)體戶(hù)二房東在拉低價(jià)格。
所以在租客端要降價(jià)。
這就形成了實(shí)質(zhì)性的倒掛。
因?yàn)樵谑辗慷撕妥夥慷耍济媾R著競(jìng)爭(zhēng)以及用戶(hù)（收房端房東，租房端租客）的比價(jià)，為了能夠形成一個(gè)有效的【資金標(biāo)的物】，高價(jià)收來(lái)的房，只能低價(jià)租出去。
我不是給你開(kāi)玩笑，真的是賠錢(qián)也要做。
這中間虧的差價(jià)，就當(dāng)是資金流的利息了。
據(jù)錢(qián)江晚報(bào)，房東范先生說(shuō)，“我是今年1月把房子租給友客的，是香檳之約的一套酒店式公寓，租金2400元/月。友客出事之后，租客主動(dòng)找上了我，這時(shí)候我才知道友客是以1800元/月租掉的?！?/p>
這樣的差價(jià)，在友客的業(yè)務(wù)中并不算大。有房東說(shuō)：“我的房子在奧體都會(huì)山，這是一個(gè)酒店式公寓樓盤(pán)，租給友客的價(jià)格是5500元/月。后來(lái)我才得知，友客租出去的價(jià)格竟然只有3800元/月，嚇?biāo)廊肆?！?/p>
過(guò)去是無(wú)息資金流，現(xiàn)在是有利息的資金流，咬咬牙，日子還是過(guò)得下去的。
但這時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)2個(gè)問(wèn)題。
首先是無(wú)息資金的時(shí)候，就是存在銀行，都是白賺的錢(qián)。
而當(dāng)資金出現(xiàn)利息，并且不低的時(shí)候（別忘了發(fā)ABS也要給投資者利息的），投資收益也要求更高，而更高的收益，必然帶來(lái)更高的風(fēng)險(xiǎn)，很多公司的投資能力并不是那么出眾。
很容易一不小心就造成虧空。
或者說(shuō)，如果有能力把收益做到完全cover掉這些成本，那還開(kāi)個(gè)屁公司，自己靠投資理財(cái)就夠了。
虧空還好，只要資金流不斷，東墻西墻的游戲也還過(guò)得下去。
但這時(shí)候第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，這種資金盤(pán)模式，最怕的是租客大面積退租，租客不租了，則游戲必然玩不下去。
因?yàn)樗氐脑搭^活水沒(méi)有了，但房東的租金不能不給，只要不給，房東強(qiáng)行收房，竹籃打水一場(chǎng)空。
而今年的疫情，恰恰好給了后者機(jī)會(huì)，很多時(shí)候資金盤(pán)的崩塌，只需要一個(gè)小小的黑天鵝。
地產(chǎn)商自有物業(yè)不慌，而這些二道販子，則大褲衩都沒(méi)了。
而這時(shí)候跑路，就成了他們最后的掙扎。
所以歸根究底，投機(jī)一時(shí)爽，跑路火葬場(chǎng)。
重慶分公司
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